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생활형 숙박 시설 임대인 파산 시 행동 요령 신축 생활형 숙박 시설에 전세를 하게 되었습니다.21년 7월 17일에 계약을

신축 생활형 숙박 시설에 전세를 하게 되었습니다.21년 7월 17일에 계약을 했고 시공 완료 승인이 안되어 21년 7월 27일에 확정일자를 받았습니다. 전세금은 1억 2천이었고 23년 7월 27일에 1억 500으로 감액하여 재계약을 한 상태이고 25년 7월 27일 계약 만료전에 집주인이 파산 신청을 했습니다. 이에 대하여 궁금한 점이 있습니다.1. 계약일이 확정일자보다 이전인데 경매 시 선순위 임차인 기준이 21년 7월 27일일까요? 아니면 재계약 시점일까요?2. 파산 신청 승인되고 경매 넘어갈때까지 할 수 있는게 없을까요?3. 건물 사람들끼리 형사소송을 한다던데 사기를 입증할 증거가 없으면 기소되기 힘들지 않을까요?4. 기소가 된다면 동일 건물에 대한 판례가 있으니 기소하여 lh 경매 매입에 참여할 수 있을까요?답변 부탁드립니다 ㅠ
상당히 복잡하고 민감한 상황에 처해 계신 것 같습니다. **생활형 숙박시설(생숙)**의 특수성과 임대인의 파산, 그리고 전세보증금 보호 이슈는 일반 주택과 다르기 때문에 매우 주의가 필요합니다.
질문을 기준으로 아래에서 하나씩 구체적으로 설명드리겠습니다.
✅ 질문 1.
계약일이 확정일자보다 이전인데, 경매 시 선순위 임차인 기준은 언제인가요?
▶ 답변:
경매 시 임차인의 대항력 및 우선변제권 기준일은 ‘전입신고 + 확정일자’ 기준입니다.
전입일은 없으신 경우, 확정일자만이 기준이 됩니다.
질문자님은 2021.07.27 확정일자가 기준이 되며,
23년 7월 감액 재계약은 기존 계약 갱신에 해당되므로 우선변제권 순위에 영향 없음입니다.
즉, 2021.07.27 확정일자 = 우선변제권 기준일자
✅ 질문 2.
파산 신청 승인되고 경매 넘어갈 때까지 할 수 있는 게 없을까요?
▶ 답변:
아직 경매 진행 전이라면 꼭 아래 조치들을 취하십시오.
(1) 보증금 반환 보장 목적
보증금 반환보증 보험 가입 여부 확인 → 가입됐다면 HUG(주택도시보증공사) 청구 가능
가입 안 됐다면, 전세금반환소송 + 가압류 신청 검토
(2) 파산 관재인 대응 준비
집주인 파산이 승인되면, 관재인이 보유재산 관리 및 매각을 진행합니다.
이 시점부터는 임차인이 보증금 반환을 ‘파산채권’으로 등록해야 합니다.
관재인에게 임대차계약서, 확정일자 서류, 감액계약서 등 증빙 제출 필수
(3) 선순위 권리자 확인
건물 등기부등본 열람하여 근저당권자 / 선순위 임차인 확인
자신의 우선변제권 가능 범위 판단 (보통 낙찰가 70% 기준으로 반환여부 추산 가능)
✅ 질문 3.
형사고소를 하려는데 사기 입증이 어려운 것 같아요.
▶ 답변:
생활형 숙박시설은 원래 임대차 목적용 주택이 아니라서, 불법전대, 전입불가, 확정일자 무효, 대항력 미적용 문제들이 반복적으로 발생했고, 일부 사업자들이 이를 알고도 "사기 전세계약"을 유도한 전례가 많습니다.
사기죄 성립 요건은 다음과 같습니다: image
따라서,
같은 피해자가 여럿 있는 경우, 고의성이 인정될 가능성 큽니다.
입증자료가 모이면 검찰도 기소 가능성이 높습니다.
따라서 건물 전체 단지 차원의 집단 고소는 효과적입니다.
✅ 질문 4.
기소가 된다면 LH가 경매 매입에 참여할 수 있을까요?
▶ 답변:
사기 기소와 LH 경매 매입은 직접적인 연계는 없습니다.
하지만 다음 두 가지 경로로 간접적으로 연결될 수 있습니다.
기소로 인해 건물 매각이 공적 절차로 넘어가면, LH나 공공기관의 매입 검토 가능
해당 지역의 공공임대 공급 정책과 연계 여부 확인 필요
특히 수도권·서울 등지에서 생숙 매입전환 사례 증가 중
형사 판결에서 사기 피해자로 인정되면, 민사상 보전권리 강화
LH 매입 이전 보증금 반환 우선순위 확보 가능성 증가
추가 팁:
서울시 및 SH/LH에 공공매입 전환 제안 민원 접수 가능 (피해자 연대 필요)
실제 최근 서울·수도권 다수 생숙이 매입 전환 또는 LH 임대전환된 사례 있음
✅ 결론 요약 image
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