한남역앞 디애스턴 한남 실거주로 어떨까요? 얼마전부터 영동대로 다닐때마다 디애스턴 광고를 많이 봤는데 오늘 한남동 지나가는길에
얼마전부터 영동대로 다닐때마다 디애스턴 광고를 많이 봤는데 오늘 한남동 지나가는길에 보니 모델하우스가 있더라구요. 들어가보지는 못했고 조금 검색해보니 위치는 너무 좋고, 평수도 괜찮고, 주택수 안들어가고 취득세 등도 안든다고 하는데...더 고려해봐야할 사항이 뭐가 있을까요? 상담 신청하고 가기전에 좀더 알고가고 싶어서요
아롬님, 반갑습니다.
말씀하신 "디에스턴(D’ASTERN) 한남" 관련 정보와, 모델하우스 방문 전 반드시 알고 가야 할 핵심 고려사항들을 정리해 드리겠습니다.
이 단지는 최근 고급 주거 수요를 겨냥한 상품으로 주목을 받고 있으며, 특히 **"비주택 상품"**이라는 점에서 장점과 단점이 모두 뚜렷합니다.
1. 디에스턴(D’ASTERN) 한남이란?
위치: 서울 용산구 한남동 한남더힐 바로 옆, 유엔빌리지 인근
개발형태: 근린생활시설로 설계된 생활숙박시설(일명 레지던스)
건설사: GS건설
평형대: 전용면적 약 50~84㎡대 (대형 평형)
용도지역: 준주거지역 or 상업지역
입주 예정: 2027년 예정
장점 요약
항목
설명
✅ 입지
한남동 핵심 노른자 위치. 강북 최고 입지 중 하나
✅ 주택수 미포함
"생활형숙박시설"이라 주택 수에 포함되지 않음. 다주택자 규제 피함
✅ 취득세 중과 없음
주택이 아니기 때문에 취득세 중과세율(12%) 미적용
✅ 전매 가능성 있음
일정 조건에 따라 전매 가능, 특히 실수요자 외 투자자 유입 가능성
✅ 청약 제한 없음
청약통장, 무주택 요건 필요 없음. 누구나 분양 가능
⚠️ 반드시 고려해야 할 핵심 포인트
1. ❗ "생활형숙박시설"의 규제 이슈
항목
내용
건축 용도
원래는 '숙박시설'이라서 '주거용'으로는 위법 소지 있음
거주 가능 여부
일부 지자체는 주거용 사용을 엄격히 금지하는 추세 (→ 용산구 지침 확인 필요)
전입신고
전입신고가 거부될 수도 있음 → 실거주 목적이면 주의
대출 규제
주택담보대출 불가, 생활형숙박시설은 은행 대출이 어려움 또는 불가
✔️ 결론: 실거주보다는 투자형, 고급 레지던스 수요 타깃.
실입주 생각 중이시라면 지자체의 주거용 전용 승인 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.
2. 금융 / 분양가 / 세금
항목
설명
분양가
15억30억 원대 예상 (평당 8천1억 이상)
중도금 대출
거의 불가 (생활숙박시설은 LTV 제외 대상)
취득세
4.6% 일반세율 적용 (주택 아님)
보유세
주택 아님 → 재산세는 있으나 종부세 제외
3. 임대수익 vs 공실 위험
항목
내용
투자목적
단기 or 장기 임대 운영 가능 (숙박업 허가 여부 중요)
수익성
한남동 특성상 수요는 있지만, 상업시설 경쟁 치열
관리비
일반 오피스텔보다 월등히 높은 관리비 예상 (고급 운영 방식, 공용비 등 포함)
모델하우스 방문 전 확인 리스트
분양가 및 옵션 포함 내역 확인
실입주 가능 여부 / 용산구청 허가 조건 명확히 문의
대출 가능성 (중도금·잔금) 여부 확인
운영방식(숙박? 임대? 거주?) 선택 가능한지
향후 분양권 전매 가능한 시점
추가 비용 (옵션, 관리비 등) 항목 전체 파악
세금 요건 (양도소득세/종부세 포함 여부) 확인
결론: 어떤 사람에게 적합한가?
대상
적합도
1주택 유지하고 싶으면서 자산 늘리고 싶은 투자자
✅ 아주 적합
실거주 목적의 실수요자
⚠️ 신중하게 판단 필요 (주거 제한 가능성)
대출 활용 필수인 수요자
❌ 적합하지 않음
다주택자 규제 회피 목적
✅ 매우 유리한 상품